房贷利息如何计算？等额本金和等额本息如何计算？

　　? 买房子有两种方式等额本金和等额本息，我们该选择哪种还款方式？如果贷了款就不应该提前还款吗？如果提前还款，前面还的利息就白还了吗？

　　? 为了简化问题，我们假设贷款的年化利率为 6% ，则月利率为 0.5%，我们贷款 12 万元，1 年还清 12 期，则我们一年还的钱是 12 万 x （1 + 6%）=12.72 万元吗？

　　? 答案是错的，还款方式通常有两种，等额本金和等额本息。

　　? 等额本金是贷款还款的一种方式，是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

　　等额本金的特点：本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。

　　等额本金适合人群：前期还款能力强，后期收入可能会减少。

　　等额本金还款计算公式：

　　? 等额本息是贷款还款的一种方式，是指借款人每月按相等的金额偿还贷款本金和利息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

　　等额本息特点：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。

　　等额本息适合人群：前期收入低，以后收入增加。

　　等额本息每月还款计算公式：

　　等额本金：本金比例 96.85% 利息比例 3.15%

　　等额本息：本金比例 96.82% 利息比例 3.18%

　　总体上说，「银行贷款实际还款的利息比例」远低于「贷款的年化率 6%」

　　如果你有投资渠道年利率比房贷的利率高，可以不提前还款。对于大部分人来说是没有这种渠道的，所有可以提前还款，少交一些利息。

　　小额贷款公司有几个坑点，假设小额贷款公司「贷款的年化利率 12%」，贷款 12 万，利息为 14400 元。

　　坑点1：每期还款的利息是否是「贷款总额减去已还款的金额」再乘以月利率，还是「贷款总额」直接乘以月利率？

　　坑点2：先付利息，实际贷款总额就是 12 万减去「利息 14400 元」，实际贷款总额为 105600 元。

　　如果小额贷款公司符合这两个坑点，则「实际的贷款年化利率为 24% 左右」。

　　总结，对于房贷来说，已经还了的贷款，不产生利息，每个月你还的利息，是还没还的那部分贷款产生的。所以大家贷款尽量去银行贷款，如果银行借不了，可以去支付宝、微信借款，支付宝和微信相对比较安全，尽量不要去小额贷款公司。